Kiezverträglicher Wohnungsbau für Neukölln – Bezirk setzt Rahmenbedingungen

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In Berlin ist insbesondere bezahlbarer Wohnraum Mangelware. In Baulücken oder auf unbebauten Flächen im Blockinnenbereich errichtete Wohnungen helfen allerdings häufig nicht, den Mangel an bezahlbarem Wohnraum einzudämmen. Geringverdiener können sich solche Wohnungen nur selten leisten. Aus dieser Praxis folgt eine ablehnende Haltung vieler Menschen gegenüber Nachverdichtungsvorhaben generell, die für eine wachsende Stadt der kurzen Wege aber unerlässlich sind. Wo kein Planerfordernis besteht, haben die Bezirke bisher kaum Steuerungsmöglichkeiten. Das Bezirksamt Neukölln geht mit dem Neuköllner Modell für kiezverträglichen Wohnungsbau nun neue Wege.

Wo dem Grunde nach Baurecht besteht, aber Befreiungen nach dem Baugesetzbuch notwendig sind, überträgt Neukölln die Regelungen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung nun auch auf solche Vorhaben. Dies gilt für Befreiungen über 1.000 m2 zusätzliche Geschossfläche. Dann sind 30 Prozent mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum zu schaffen. Darüber hinaus müssen sich die Bauherren an der Finanzierung von Grundschul- und Kitaplätzen beteiligen, sollte festgestellt werden, dass diese nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen. Ziel ist es, das Angebot an bezahlbaren Wohnungsbau auszubauen, ausreichende Kita- und Schulplätze bereitzustellen und die Akzeptanz von Nachverdichtungen zu erhöhen.

Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Soziales und Bürgerdienste Jochen Biedermann erklärt hierzu: „An vielen Stellen wird in am Bedarf der Neuköllner*innen vorbei gebaut. Mit dem Neuköllner Modell setzen wir einen Rahmen für bezahlbare und lebenswerte Kieze.“

Hintergrund: Die Zahl der Berliner*innen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) steigt seit Jahren – gleichzeitig geht die Zahl der Sozialwohnungen erheblich zurück. Der Neubau gleicht diese Entwicklung nicht aus. Die Möglichkeiten der Bezirke hierauf einzuwirken, sind begrenzt. Nur wenn neues Baurecht geschaffen wird, können sie bisher über das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung Einfluss auf u.a. die Art des Wohnraums nehmen. Im Regelfall sind davon größere Vorhaben betroffen, für die ein Planerfordernis für die Einleitung eines langwierigen Bebauungsplan-Verfahrens (B-Plan-Verfahren) besteht.

Bei Nachverdichtungen hingegen – Lückenschlüsse, kleine ungenutzte Grundstücke oder Bebauungen im Innenbereich eines Blocks – besteht regelmäßig Baurecht, das sich aus älteren Bebauungsplänen und in Westberlin häufig aus dem Baunutzungsplan ergibt. Das Berliner Modell kann daher nicht angewendet werden. Der Baunutzungsplan scheibt allerdings Nutzungsmaße vor, über welche die Bebauung z.B. einer Baulücke fast immer hinausgeht (z.B. die Geschossflächenzahl – GFZ). Das Baugesetzbuch sieht für solche Fälle die Möglichkeit einer Befreiung von diesen Festsetzungen vor (§ 31 Abs. 2 BauGB), wodurch Bauvorhaben trotzdem durchgeführt werden können. Entscheidungen darüber sind Ermessensentscheidungen.

An dieser Stelle setzt das Neuköllner Modell an. Bei Gründen des Allgemeinwohls gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB oder einer offensichtlich nicht beabsichtigten Härte im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB ist die Erteilung einer Befreiung regelmäßig zu bejahen. Besteht der Befreiungsgrund jedoch in der städtebaulichen Vertretbarkeit gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, sind alle für und gegen das Vorhaben sprechenden städ-tebaulichen Gründe umfassend zu berücksichtigen. Der Behörde erwächst daraus ein Ermessenspielraum, der hinreichend groß ist für die Berücksichtigung städtebaulicher Gesichtspunkte wie dem Angebot an Kindertagesstätten- oder Grundschulplätzen sowie von preisgünstigem Wohnraum. Sofern keine anderen Gründe gegen eine Befreiung sprechen, wird die Befreiung also daran gekoppelt, dass durch die Auflagen – mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum sowie Finanzierung von Grundschul- und Kitaplätzen – städtebauliche Problemlagen gemindert werden.

Die Erteilung der Befreiung und die Verpflichtungen der Bauherren stehen damit in unmittelbarem Zusammenhang. Überdies beziehen sich alle Forderungen des Bezirksamtes nur auf Maßnahmen, die ohne Befreiung nicht gebaut werden dürften und nicht auf Planungen, für deren Ausführung ohnehin ein Anspruch besteht. Die vom Bezirksamt Neukölln geforderten 30 Prozent Mietpreis- und Belegungsbindungen gelten also nur für die neu errichtete Geschossfläche, die erst durch die Befreiungsentscheidungen möglich wird – und das erst für die Fälle, in denen mehr als 1.000 m² zusätzliche Geschossfläche entsteht. Das gilt ebenfalls für die Finanzierung von Grundschul- und Kitaplätzen. Bei den Herstellungskosten für soziale Infrastruktur orientiert sich der Bezirk an den Richtlinien des Berliner Modells.

Der Bauherr sichert dem Land Berlin vertreten durch den Bezirk vertraglich die Mietpreis- und Belegungsbindung zu. Das Land Berlin bietet dem Bauherrn für die Errichtung von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum Mittel aus dem Berliner Wohnungsbauförderprogramm an. Grundlage der Förderung sind die „Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus in Berlin (WFB)“. Verzichtet der Bauherr auf die Beantragung der als Ausgleich angebotenen Mittel oder wird eine Wohnraumförderung allein aus von ihm zu vertretenden Umständen versagt, so gilt die Verpflichtung trotzdem.

Genauere Informationen können Sie der Arbeitsanweisung auf Berlin.de entnehmen.

BA Neukölln, 5.3.2020